Osnove Sporazuma na parceli GP 3
Sporazum na parceli je dobra ideja i projekat koji je imao za cilj jasno i precizno definisanje sistema održavanja na katastarskoj parceli. Katastarska parcela, definisana od strane Republičkog geodetskog zavoda Republike Srbije – Katastra nepokretnosti, predstavlja celinu na kojoj je, prema Zakonu o stanovanju i održavanju stambenih zgrada, potrebno organizovati održavanje zgrada i zajedničkih objekata i površina.
Sporazumom na katastarskoj parceli jasno su i precizno definisane četiri tačke nastajanja troškova, koje finansiraju vlasnici nepokretnosti na katastarskoj parceli, kao i način održavanja svih tih celina.
Konkretno, Sporazumom su definisane sledeće četiri tačke nastajanja troškova održavanja:
- katastarska parcela
- ulaz zgrade – stambena zajednica
- garaža na katastarskoj parceli
- otvoreni parking na katastarskoj parceli
Za svaku od navedenih celina Sporazumom je definisana svaka usluga u sistemu održavanja: menadžment, tehničko održavanje, higijensko čišćenje, protivpožarna zaštita, fizičko-tehničko obezbeđenje i održavanje zelenila.
Sporazumom na parceli jasno su i precizno kvantitativno definisani svi parametri svake od tačaka nastajanja troškova (celine) i specifikacije za svaku uslugu u sistemu održavanja (što se može videti u samom Sporazumu, koji predstavlja prilog ove teme).
Problemi u sprovođenju Sporazuma na parceli
U protekle četiri godine Sporazum na parceli doživeo je fijasko iz nekoliko razloga:
- jednoumlja i bahatosti jednog od upravnika, koji je sebi dao neprikosnoveno pravo na primenu Sporazuma u skladu sa svojim idejama i željama;
- verbalne i pisane agresije u komunikaciji, koju su sprovodila dva upravnika prema ostalim upravnicima čije stambene zajednice učestvuju u sporazumu;
- prekomernog, neodgovornog i neracionalnog trošenja sredstava investicionih fondova parcele, garaže i parkinga, uz zadiranje u investicioni fond stambenih zajednica;
- nepostojanja preciznog sagledavanja budžeta i stanja fondova investicionog održavanja;
- nepostojanja godišnjeg plana i programa ulaganja na parceli, u garaži i na otvorenom parkingu, kao i poslovnika kojim bi bilo definisano odlučivanje o ulaganjima koja prevazilaze okvire investicionog fonda i zahtevaju dodatno finansiranje od vlasnika nepokretnosti na katastarskoj parceli.
Šta je bilo neophodno za opstanak i unapređenje sistema održavanja
U cilju opstanka, unapređenja i daljeg nesmetanog i na zakonu utemeljenog sprovođenja Sporazuma na parceli, bilo je neophodno uraditi sledeće:
1. Definisati i usvojiti godišnji plan
- Plan i program ulaganja na parceli GP 3
- Plan i program ulaganja u garaži G 3
- Plan i program ulaganja na otvorenom parkingu OP 3
Planovi se usvajaju na skupštinama stambenih zajednica na parceli, većinom glasova vlasnika stanova, lokala, GM, GB ili OPM. Planove ravnopravno predlažu upravnici svih stambenih zajednica, na osnovu sugestija i predloga vlasnika nepokretnosti u njihovim stambenim zajednicama.
2. Definisati način i obaveznost učešća stambenih zajednica
Finansiranje troškova po odlukama koje se donose na osnovu Sporazuma, od strane svih stambenih zajednica na parceli, može biti samo u skladu sa ulaganjima definisanim godišnjim planom i programom ulaganja — osim za finansiranje troškova popravke sistema prvog stepena prioriteta (bezbednost imovine i lica na parceli, protivpožarni sistemi …).
3. Definisati način donošenja i sprovođenja odluka na parceli
- Odluke koje se tiču tekućeg ili investicionog održavanja zajedničkih sistema na parceli, u garaži i na otvorenom parkingu, za koje postoje raspoloživa sredstva u budžetu, donose se odnosom 4/2.
- Odluke koje se odnose na investiciona ulaganja za koja su potrebna dodatna sredstva vlasnika nepokretnosti na parceli (stanova, lokala, garažnih mesta, garažnih boksova i otvorenih parking mesta) moraju se donositi konsenzusom, tj. 6/6, uz dodatno donesene odluke vlasnika stanova i lokala, ili garažnih mesta, garažnih boksova ili otvorenih parking mesta (prosta većina).
- Postojanje najmanje tri ponude za svaku vrstu ulaganja zasnovanih na dodatnom finansiranju, ili u slučaju redovnog održavanja vitalnih sistema čiji trošak prelazi 10.000 dinara po stambenoj zajednici.
- Jasno definisanje u odlukama na parceli — odgovornosti onoga ko predlaže, onoga ko sprovodi odluku i izvođača radova, uz date garancije izvođača za kvalitetno izvršen rad ili uslugu.
4. Rezervni fond — budžet parcele, garaže i otvorenog parkinga
Sporazumom na parceli treba jasno definisati mesečni iznos rezervnog fonda — budžeta svake stambene zajednice na parceli.
Na mesečnom nivou menadžment treba svim upravnicima da dostavlja pregled — stepen naplate u svakoj od stambenih zajednica i stanje sredstava u rezervnom fondu koji se prikuplja za parcelu, garažu i otvoreni parking.
Zbog svih problema u sprovođenju Sporazuma na parceli, situacija sa sistemom održavanja na katastarskim parcelama 6751 (parcela 3) i 6752 (parcela 4) očajna je i neodrživa na dugi rok, jer je nekoliko stambenih zajednica otkazalo ugovore za menadžment, tehničko održavanje, protivpožarnu zaštitu i fizičko-tehničko obezbeđenje.
Jedini put opstanka i unapređenja sistema održavanja jeste objedinjavanje naselja Belville kao celine u sistemu održavanja, uz izbor pružaoca usluga na osnovu javnog tendera i uz poštovanje kulture komunikacije, tolerancije, razumevanja i uvažavanja prava na različito mišljenje i odlučivanje.
Fotografije
